Zadatek w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest częstą praktyką, która ma na celu zabezpieczenie interesów stron przed zmianą decyzji drugiej strony transakcji. O ile wiadomo jest, jakie skutki prawne rodzi uiszczenie zadatku, o tyle wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, że brak uregulowania zadatku również wywołuje skutki prawne. Co to oznacza? O tym poniżej!

Co to jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna została zdefiniowana przez ustawodawcę w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 389 §1 kc, umowa przedwstępna to:

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy i która to powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Mając na uwadze definicję umowy przedwstępnej można stwierdzić, iż przesłanką ważności umowy jest określenie w jej treści istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Oczywiście umowa przedwstępna powinna odpowiadać przesłankom ogólnym stawianym czynnościom prawnym. Z kolei oznaczenie w treści umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie stanowi przesłanki ważności umowy. Niewątpliwie umowa przedwstępna może mieć charakter umowy jednostronnie lub dwustronnie zobowiązującej, w zależności od tego, czy zobowiązanie zaciąga jedna, czy dwie strony umowy. Ponadto dopuszczalne prawem jest również sporządzenie umowy na rzecz osoby trzeciej.

Chcesz sprzedać swoją nieruchomość? Kliknij i porozmawiaj z ekspertami na temat szybkiej i bezpiecznej sprzedaży.

Elementy umowy przedwstępnej

Zgodnie z postanowieniami prawa, umowa przedwstępna powinna zawierać w treści istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W tym w szczególności wskazanie przedmiotu umowy i cenę nieruchomości. Oczywistym jest, iż umowa przedwstępna powinna zawierać również oznaczenie stron i miejsce oraz datę sporządzenia umowy przedwstępnej. Wskazane jest również zamieszczenie informacji na temat terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Aczkolwiek brak wskazania tego terminu nie czyni umowy nieważną. Poza wspomnianymi powyżej elementami umowy przedwstępnej pozostaje kwestia zamieszczenia informacji o zadatku.

Zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie bez ryzyka utraty swoich oszczędności? Zadzwoń do nas +48 690 500 353. Nasi specjaliści będą dla Ciebie wsparciem na każdym etapie zakupu nieruchomości.

Czym jest zadatek w umowie przedwstępnej

Przez zadatek należy rozumieć określoną sumę pieniężną lub rzecz daną przy zwarciu umowy. Co oznacza, że zadatek w umowie przedwstępnej oznacza określoną sumę pieniężną daną drugiej stronie umowy przy zawarciu umowy. W praktyce strona zobowiązana ma najczęściej określony termin do wpłaty określonej sumy pieniężnej tytułem zadatku. Ponadto zgodnie z art. 393 §1 kc:

w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Przede wszystkim należy podkreślić, że w razie wykonania umowy zadatek wpłacony przez stronę ulega zaliczeniu na poczet świadczenia. Natomiast jeżeli zaliczenie zadatku nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Jaka jest różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką

Zadatek często bywa mylony z zaliczką. Tymczasem zgodnie z art. 734 kc:

jeżeli wykonanie zlecenia wymaga wydatków, dający zlecenie powinien na żądanie przyjmującego udzielić mu odpowiedniej zaliczki.

Czyli wpłata zaliczki oznacza, że po spełnieniu świadczenia, strona zobowiązana jest do uiszczenia drugiej stronie wyłącznie pozostałej kwoty wskazanej w umowie. Jeśli natomiast umowa ulega rozwiązaniu lub strona rezygnuje z wykonania świadczenia, zaliczka powinna zostać zwrócona. Natomiast inaczej wygląda sytuacja w przypadku zadatku. Jeśli strona nie wykona umowy lub spóźnia się z jej wykonaniem, strona przyjmująca zadatek może odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. Natomiast jeśli strona dała zadatek, ma prawo żądać kwoty dwukrotnie wyższej. Z kolei:

w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 § 3 kc).

Jaką rolę odgrywa zadatek w umowie przedwstępnej

Celem zadatku w umowie przedwstępnej jest wywarcie presji na drugiej stronie umowie, aby ta ją wykonała. Co oznacza, że zadatek ma zwiększyć prawdopodobieństwo zawarcia umowy przyrzeczonej. Zatem jego istotą jest zabezpieczenie interesów stron umowy.

Jakie są skutki braku zapłaty zadatku?

O ile w przypadku zapłaty zadatku i niewykonaniu umowy, skutki prawne są oczywiste, o tyle nieco problematyczne wydają się być skutki prawne braku zapłaty zadatku. Jakie wywołuje brak wpłaty zadatku skutki?

Nieskuteczne zastrzeżenie zadatku

Jeśli zadatek nie został zapłacony w terminie wskazanym w umowie lub nie uiszczono go przy zawarciu umowy, w której treści nie ma określonego terminu do jego zapłaty, to przyjmuje się, iż nie został on skutecznie zastrzeżony. Co sprowadza się do tego, że skutecznie zastrzeżony zadatek jest przekazany drugiej stronie umowy. Co kiedy strona nie uiszcza zadatku?

Skutki braku wpłaty zadatku

Brak wpłaty zadatku nie oznacza, że umowa przedwstępna ulega automatycznemu rozwiązaniu. Co oznacza, że umowa przedwstępna nadal obowiązuje i wywołuje określone skutki prawne. Strona umowy przedwstępnej nie może uchylić się od wykonania umowy przedwstępnej powołując się wyłącznie na brak uiszczenia przez drugą stronę zadatku. Niemniej strony mogą zastrzec w treści umowy przedwstępnej możliwość odstąpienia od umowy w przypadku braku zapłaty zadatku.