Prawo pierwokupu nieruchomości – czym jest i na czym polega?

Prawo pierwokupu zostało uregulowane przez ustawodawcę w prawie cywilnym. Choć europejskim systemom prawa znane było już od czasów Cesarstwa Rzymskiego, w Polsce wykształciło się zdecydowanie później. Czym jest prawo pierwokupu? Na czym polega? Jakie są skutki prawa pierwokupu? O tym poniżej.

Prawo pierwokupu w Polsce

Prawo pierwokupu w Polsce wykształciło się stosunkowo późno w porównaniu z innymi państwami Europy. Pierwszy raz zostało wprowadzone na ziemiach polskich mocą ustawy o gospodarce nieruchomościami w miastach i osiedlach z 1961 r. W kolejnych latach treść prawa pierwokupu zmieniała się. Faktem jest, iż prawo pierwokupu traktowane było niegdyś jako specjalny środek prawny obok wywłaszczenia, który wykorzystywano wówczas do przekształcania stosunków własnościowych przez ograniczanie istniejącej ówcześnie własności prywatnej, co miało skutkować większą kontrolą państwa nad nieruchomościami na ziemiach Polski. Aktualnie prawo pierwokupu ma nieco inne założenie.

Co to jest prawo pierwokupu i na czym polega?

Współcześnie pojęcie prawa pierwokupu posiada definicję legalną zawartą w kodeksie cywilnym. Zgodnie z definicją zawartą w art. 596 kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału.
W praktyce sprowadza się to do prawa przysługującego danej osobie do zakupu określonej nieruchomości w sytuacji, kiedy właściciel tejże nieruchomości zdecyduje się ją sprzedać. Istotne znaczenie ma forma zbycia nieruchomości przez właściciela. Czyli można przyjąć, że osoba posiadająca prawo pierwokupu może kupić nieruchomość przed innymi, czyli osobami trzecimi. Jak można zauważyć prawo pierwokupu przysługuje podczas sprzedaży nieruchomości. Co oznacza, że osoba posiadająca prawo pierwokupu nie skorzysta z niego w chwili, kiedy właściciel przeniesie własność nieruchomości na podstawie innego tytułu prawnego, np. w formie darowizny.

Prawo pierwokupu w prawie cywilnym

Prawo pierwokupu w prawie cywilnym uwzględnia istnienie trzech podmiotów, na które ono ma wpływ. Wymienić wśród nich należy:

• osobę uprawnioną,
• zobowiązanego,
• osoby trzecie.

Przy czym osoba uprawniona to podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu. Z kolei zobowiązany to podmiot obciążony obowiązkami wynikającymi z ustanowienia prawa pierwokupu. Natomiast osoba trzecia, to podmiot, na rzecz której zobowiązany sprzedaje nieruchomość obciążoną prawem pierwokupu.

Prawo pierwokupu nieruchomości

W obecnym systemie prawa, prawo pierwokupu może wynikać z przepisów prawa lub z treści zawartej umowy, czyli czynności prawnej. W przypadku prawa pierwokupu wynikającego z umowy, najczęściej jest to umowa najmu lub dzierżawy. Natomiast prawo pierwokupu wynikające z przepisów prawa, zostało uregulowane przez ustawodawcę w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Prawo pierwokupu wynikające z art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Zgodnie z art. 109 wspomnianej ustawy, gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

• niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,
• prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,
• nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości,
• nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała,
• nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Prawo pierwokupu wynikające z czynności prawnej

Prawo pierwokupu wynikające z czynności prawnej zostało uregulowane w art. 597 kodeksu cywilnego. Zgodnie z którym rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. W przypadku wykonywania prawa pierwokupu nieruchomości, uprawniony musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego.
Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy – w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy (art. 598 §2 kodeksu cywilnego).

Skutki prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu skutkuje występowaniem pewnych praw i obowiązków wskazanych powyżej podmiotów. W przypadku uprawnionego, przysługuje mu prawo pierwszeństwa kupna nieruchomości, na wypadek gdyby zobowiązany sprzedał je osobie trzeciej. Z kolei w przypadku zobowiązanego, prawo pierwokupu ogranicza go w przypadku sprzedaży nieruchomości. Sprowadza się to do tego, że w przypadku chęci sprzedaży nieruchomości, zobowiązany posiada obowiązek poinformowania o planowanej sprzedaży nieruchomości i przeniesienia własności nieruchomości na uprawnionego, o ile ten skorzysta z prawa pierwokupu w odpowiednim czasie i formie. Jak stanowi art. 597 § 2 kodeksu cywilnego, prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.
Jeśli zobowiązany nie wykonał ciążących na nim obowiązków, musi liczyć się z tym, że uprawnionemu przysługuje ochrona na podstawie art. 59 kodeksu cywilnego. W razie oświadczenia przez uprawnionego gotowości do wykonania przysługującego mu prawa pierwokupu nieruchomości dokonanej następnie przez zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu bezwarunkowej sprzedaży tej nieruchomości osobie trzeciej przysługuje uprawnionemu obok roszczenia z art. 599 kodeksu cywilnego również roszczenie z art. 59 kodeksu cywilnego (wyrok z uzasadnieniem Sąd Apelacyjny w Krakowie z 2018-04-12, sygn. akt I AGa 141/18).