Kredyt dla wspólnoty mieszkaniowej – czy musisz w nim uczestniczyć?

Nie chce. Odmawiam. Ale spłacam. Czyli kilka słów o zaciąganiu kredytów przez wspólnoty mieszkaniowe.
Zdarza się, że wspólnoty mieszkaniowe podejmują decyzje o zaciągnięciu kredytu. Takie rozwiązanie nie każdemu właścicielowi może się podobać. Co w takiej sytuacji? Czy właściciel mieszkania może się sprzeciwić i zapobiec zaciągnięciu kredytu? A może są jakieś inne rozwiązania? O tym poniżej.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa i jakie są jej organy?

W skrócie jest to ogół właścicieli lokali, które wchodzą w skład określonej nieruchomości, co wynika z treści art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Organem wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd wybierany przez właścicieli lokali mieszkaniowych w formie uchwały. Istotnym faktem, iż zarząd nie musi być złożony z właścicieli lokali mieszkaniowych wchodzących w skład określonej nieruchomości.

Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej nabywa się w chwili nabycia lokalu mieszkalnego na własność. Warto podkreślić, iż członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej trwa do czasu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Przepisy prawa nie przewidują możliwości zbycia członkostwa we wspólnocie. Niemniej jednak prawo dopuszcza możliwość utraty członkostwa po spełnieniu określonych przesłanek, z których jedna to zaleganie z uregulowaniem kosztów zarządzania nieruchomością, a także za rażące naruszenie porządku domowego oraz korzystanie z własności wspólnej lub z własnego lokalu mieszkalnego w sposób uciążliwy dla pozostałych mieszkańców https://realton.pl/uciazliwy-sasiad-co-mowi-prawo/. Takie sytuacje są w praktyce bardzo rzadkie.

Do czego potrzebna jest wspólnota mieszkaniowa?

Nabycie mieszkania wiąże się z koniecznością partycypowania przede wszystkim w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym utrzymania porządku i czystości. Wspólnota mieszkaniowa ponosi również koszty ubezpieczeń, podatków i innych danin, o ile są one konieczne do uiszczenia. Do kosztów wspólnoty zalicza się również wydatki, które prędzej czy później pojawiają się podczas trwania fazy eksploatacyjnej nieruchomości.

Faza eksploatacyjna nieruchomości

Cykl życia nieruchomości składa się z 3 faz, wśród których wymienia się fazę:

• przedeksploatacyjną,
• eksploatacyjną,
• poeksploatacyjną.

Z punktu widzenia funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej najważniejsze w praktyce znaczenie odgrywa faza eksploatacyjna. Dlaczego? Bo obejmuje eksploatację nieruchomości w fazie jej sprawności technicznej. Podczas trwania tej fazy konieczne jest jednak przeprowadzanie remontów i konserwacji, są one niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania nieruchomości.

Ach te kredyty…

Remonty wiążą się z dużymi kosztami finansowymi. Dotyczy to zwłaszcza dużych nieruchomości. Pomimo posiadania pewnego budżetu, wynikającego choćby z istnienia funduszu remontowego, może się zdarzyć, iż koszty remontu i modernizacji przewyższą zdolność finansową wspólnoty mieszkaniowej. W takiej sytuacji jedynym i całkiem rozsądnym rozwiązaniem wydaje się być zaciągnięcie kredytu na realizację prac remontowych. Wiąże się to w wielu przypadkach z konfliktami sąsiedzkimi i niezadowoleniem niektórych właścicieli, którzy pod żadnym pozorem nie chcą się na to zgodzić.

Dlaczego niektórzy właściciele nie chcą, aby wspólnota zaciągała kredyty?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, ale może również pozywać i być pozwana. Niektórzy właściciele obawiają się skutków braku spłaty zobowiązań przez wspólnotę. Czy słusznie? Zgodnie z art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Co to oznacza w praktyce? Jeśli bank nie ma możliwości ściągnięcia należności z rachunku wspólnoty mieszkaniowej, może wszcząć postępowanie egzekucyjne z członków wspólnoty, którzy ponoszą odpowiedzialność do wysokości udziału w nieruchomości wspólnej.

Czy właściciel lokalu mieszkaniowego może odmówić zaciągnięcia kredytu przez wspólnotę?

W sprawach przekraczających zwykły zarząd wspólnota podejmuje decyzję o kredycie większością głosów właścicieli lokali w formie uchwały. Oznacza to, iż sprzeciw jednego lub mniejszej liczby właścicieli lokali nie wpłynie na działania wspólnoty i nie zablokuje zaciągnięcia zobowiązania. Nie oznacza to, iż właściciel jest na pozycji całkowicie straconej. Może zaskarżyć uchwałę do sądu. Jeśli sąd rozstrzygnie na korzyść wspólnoty, wówczas niezadowolony właściciel musi zastosować się do postanowień sądu.