Umowa najmu, czyli jak zabezpieczyć swoje interesy?
Wynajem, jak i najem mieszkania może okazać się wyjątkowo problematyczny. Aby zabezpieczyć swój interes i uniknąć problemów, wskazane jest podpisanie umowy najmu, która reguluje najważniejsze kwestie dotyczące praw i obowiązków stron, a także warunków najmu. Poniżej wyjaśniamy dlaczego nie powinieneś bagatelizować znaczenia umowy najmu oraz prezentujemy najważniejsze postanowienia umowy najmu, dzięki którym oszczędzisz sobie nerwów.
Jak to wygląda z punktu widzenia wynajmującego
Coraz większa liczba właścicieli nieruchomości decyduje się na wynajęcie swojego mieszkania. W przypadku niektórych właścicieli, to już nie jest tylko dodatkowy zarobek, ale główne źródło dochodu. Na nieruchomościach z pewnością można sporo zarobić. Niestety można również dużo stracić. Dlatego konieczne jest zawarcie umowy najmu, która będzie chroniła właścicieli i zabezpieczała jego interesy. Wyobraź sobie, że najemca może wprowadzić się do lokalu mieszkalnego wraz z rodziną i mnóstwem zwierząt, zwlekać w nieskończoność z zapłacą czynszu, prowadzić w mieszkaniu szemrane interesy, a na koniec opuścić mieszkanie, które doprowadził do ruiny. A to nie koniec możliwych problemów…
Jak to wygląda z punktu widzenia najemcy?
Nie tylko o nieuczciwych najemcach jest głośno w mediach masowych. Również wynajmujący bywają problematyczni. W ostatnim czasie było dość głośno o właścicielu lokalu mieszkalnego, który podglądał swoich najemców. Tak, zamontował w kilku miejscach w domu kamery, którymi podglądał najemców niczym Big Brother. Różnica była taka, że najemcy w przeciwieństwie do uczestników reality show nie wiedzieli o tym, że ktoś ich obserwuje. Innym przykładem jest właściciel, który jednocześnie wynajął to samo mieszkanie 2 osobom. Przykładów nieuczciwych wynajmujących jest zdecydowanie więcej. Wśród najczęściej spotykanych problemów wymienić można przede wszystkim problem z odzyskaniem kaucji. Im wyższa kaucja, tym większy problem.
Co na to prawo?
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być co do zasady zawarta w formie pisemnej, co wynika z treści art. 660 kodeksu cywilnego. Niezachowanie formy pisemnej umowy najmu poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony. Należy pamiętać, że forma ustna umowy najmu nie wpływa na jej ważność.
4 powody, dla których powinieneś mieć umowę najmu
Mimo, iż umowa najmu zawarta w formie ustnej jest ważna i nie skutkuje jej nieważnością, to z różnych powodów lepiej jest ją jednak zawrzeć w formie pisemnej. Poniżej przedstawiamy kilka powodów, które powinny Cię przekonać, że forma pisemna umowy najmu jest ważna.
- Cele dowodowe
- Znasz dane nieruchomości i właściciela
- Możesz się zameldować
- Możesz uzyskać dodatek mieszkaniowy z gminy
Zapewne pierwszy z wymienionych powyżej powodów jest dla Ciebie najważniejszy. Umowa ustna jest ważna, ale trudno udowodnić zawarte postanowienia umowy w innej formie niż pisemna. Wyobraź sobie, że sytuacja pomiędzy Tobą, a wynajmującym lub najemną jest na tyle napięta, że rozważasz opcję skierowania powództwa do właściwego sądu. Forma pisemna potwierdza ustalenia, których istnienia w umowie ustnej ciężko dowieść.
Najważniejsze składniki umowy najmu
Przepisy prawa cywilnego nie wymieniają obligatoryjnych elementów umowy najmu. Oznacza to, iż strony mogą zawrzeć w treści umowy elementy zgodnie z własnymi potrzebami. Kierując się doświadczeniem, wśród najważniejszych elementów umowy najmu, jakie powinny znaleźć się w każdej umowie, wskazujemy:
- datę oraz miejsce zawarcia umowy najmu,
- oznaczenie stron,
- czas trwania umowy,
- warunki wypowiedzenia umowy,
- dane dotyczące lokalu mieszkalnego (m.in. metraż, stan, elementy wyposażenia, nr KW),
- wysokość czynszu, sposób regulowania opłat, termin dokonywania wpłat,
- postanowienia dotyczące kosztów mediów,
- wykaz lokatorów zamieszkujących lokal mieszkalny,
- prawa i obowiązki stron,
- informacje dotyczące kaucji, jej wysokości oraz metodzie rozliczania kaucji,
- podpisy stron.
Do umowy najmu najlepiej dołączyć załączniki, takie jak np. zdjęcia będące potwierdzeniem stanu mieszkania.
A co jeśli wystąpią problemy?
W przypadku wystąpienia problemów z najemcą lub wynajmującym, możesz wnieść powództwo do właściwego miejscowo i rzeczowo sądu. Dla większej ochrony, możesz wynająć lub nająć lokal mieszkalny w trybie najmu okazjonalnego. Daje on stronom umowy jeszcze większe zabezpieczenie. Dotyczy to przede wszystkim wynajmującego, którego najem okazjonalny chroni w pewnym stopniu przed niewypłacalnymi lokatorami, którzy nie chcą opuścić miejsca zamieszkania. Przygotowanie umowy najmu wydaje się prostym zadaniem, jednak w praktyce spora część społeczeństwa ma z jej zredagowaniem problemy. Aby uniknąć w przyszłości problemów, warto skorzystać z pomocy doświadczonego agenta nieruchomości.
