Postanowienia niedozwolone w umowach deweloperskich

Wzrost liczby transakcji na rynku nieruchomości skutkował wzrostem sporów pomiędzy stronami umowy. Wielostronicowe umowy deweloperskie zawierają liczne postanowienia, które dla konsumentów są niezrozumiałe. Wielu konsumentów nie jest nieświadomych, iż ustawodawca monitoruje podmioty działające w tym sektorze oraz w szczególny sposób chroni nabywców nieruchomości.

Czym są postanowienia niedozwolone

Postanowienia niedozwolone nazywane są również klauzulami niedozwolonymi, klauzulami szarymi i klauzulami abuzywnymi. Pojęcie postanowienia niedozwolone zostało zdefiniowane przez ustawodawcę w Kodeksie Cywilnym, gdzie zgodnie z treścią art. 3851 są to postanowienia zawierane z konsumentem, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, a kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Zatem aby dane postanowienie umowy deweloperskiej zostało zakwalifikowane jako klauzula niedozwolona, muszą zostać spełnione trzy przesłanki:

• postanowienie musi kształtować prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami,
• postanowienie rażąco narusza interesy konsumenta będącego stroną umowy,
• brak jest uzgodnień indywidualnych dotyczących postanowień umowy.

Problem uzgodnień indywidualnych

Jedną z przesłanek uznania postanowienia za niedozwolone jest brak uzgodnień indywidualnych dotyczących postanowień zawartych w treści umowy deweloperskiej. Oznacza to, iż do klauzul abuzywnych nie zostaną zaliczone wszystkie te postanowienia, które zostały uzgodnione indywidualnie przez strony umowy deweloperskiej i zostały sformułowane wyraźnie, w sposób, który nie budzi wątpliwości. Jeśli strony indywidualnie uzgodniły postanowienia umowy deweloperskiej, w sposób, który nie budzi wątpliwości a konsument miał przy tym realny wpływ na zmianę treści umowy deweloperskiej, to art. 3821 §1 Kodeksu Cywilnego nie ma zastosowania. Niemniej jednak konsument może skorzystać z ochrony jaka jest przewidziana stronie pokrzywdzonej na zasadach ogólnych, tj. wnikających z postanowień art. 5, art. 58 oraz art 3531 Kodeksu Cywilnego.

Do kogo kierowane są postanowienia dotyczące klauzul niedozwolonych

Adresatami postanowień zawartych w ustawie deweloperskiej są osoby fizyczne oraz przedsiębiorcy. Przy czym ochronie podlegają konsumenci, którzy są osobami fizycznymi. Co oznacza, iż ochrony pozbawieni są przedsiębiorcy oraz podmioty profesjonalne. Problem natomiast dotyczy uwzględnienia osób fizycznych dokonujących transakcji na rynku pierwotnym w celach inwestycyjnych. W doktrynie zdania na temat kwalifikacji nabywców nieruchomości prowadzących uboczną działalność zarobkową do nabywców podlegających ochronie są podzielone. Z jednej strony celem ustawy deweloperskiej jest ochrona konsumentów, a nie przedsiębiorców. Z drugiej jednak strony, wydaje się zasadne rozszerzenie definicji nabywcy będącego stroną umowy deweloperskiej na osoby fizyczne, które prowadzą uboczną działalność zarobkową związaną z nieruchomościami, ponieważ ochrona konsumenta jaka jest zapewniona przez obowiązujące przepisy prawa wynika z braku wiedzy i profesjonalnego przygotowania do dokonywania danego typu transakcji. Warto wspomnieć w tym miejscu o postanowieniu Trybunału Konstytucyjnego z 2 sierpnia 2010 r. sygn. akt S 3/10. TK stwierdził istnienie pewnej luki prawnej, której usunięcie jest konieczne z punktu widzenia spójności polskiego systemu prawnego. Celem ustawodawcy powinna być zwiększona ochrona osób fizycznych, będących kontrahentami deweloperów.

UOKIK i Rejestr klauzul niedozwolonych

Do Rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów trafiały te postanowienia umowne, które były uznane za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przed 17 kwietnia 2016 r. Aktualnie do wspomnianego rejestru trafiają klauzule w sprawach, w których wniesiono powództwo do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przed 17.04.2016 r. Rozstrzygnięcia w nowych sprawach wydawane są w formie decyzji Prezesa UOKiK. Publikowane są one w bazie decyzji na oficjalnej stronie internetowej UOKiK pod adresem www.decyzje.uokik.gov.pl. Baza decyzji ma charakter otwarty i jawny.

Najczęściej zamieszczane klauzule abuzywne w umowach deweloperskich

Postanowienia niedozwolone zawierane w umowach deweloperskich dotyczyć mogą różnych kwestii. Podzielić je można na klauzule dotyczące:

• dysproporcji w przyznanych prawach i obowiązkach stron na niekorzyść konsumenta,
• ograniczenia lub usunięcia odpowiedzialności przedsiębiorcy,
• ograniczenia lub wyłączenia rzeczywistej woli konsumenta,
• przyznania przedsiębiorcy uprawnień związanych z jednostronnym kształtowaniem praw i obowiązków oraz arbitralności ich wykonania.

W praktyce najczęściej spotykane klauzule niedozwolone odnoszą do się do wykonania zobowiązania przez dewelopera, a także wysokości ceny. Stosunkowo często spotyka się klauzule odnoszące się do odstąpienia od umowy, wprowadzające kary umowne, a także klauzule dotyczące odbioru i usuwania wad i dotyczące zarządzania budynkiem oraz przebiegu procesu inwestycyjnego. W umowach deweloperskich można spotkać również postanowienia niedozwolone dotyczące przelewu wierzytelności przez dewelopera i korespondencji.

Skutki obecności klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich

Obecność klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich wpływa zarówno na sytuację dewelopera, jak i innych deweloperów, którzy w momencie wydania decyzji przez Prezesa UOKiK, zobowiązani są do niezamieszczania takich postanowień w treściach umów. Wydanie decyzji ma zatem skutek również dla osób trzecich. Postanowienia niedozwolone zamieszczone w umowach deweloperskich uważane są za nieważne. Nie są one wiążące dla stron. Można to postrzegać jako pewną formę bezskuteczności o charakterze jednostronnym.
Zarówno wpis do Rejestru klauzul niedozwolonych, jak i decyzja wydana przez Prezesa UOKiK wpływa negatywnie na wizerunek dewelopera w oczach kupujących. Konsumenci postrzegają takiego dewelopera za niewiarygodnego, naruszającego ich interesy, co może w znaczący sposób wpłynąć na sprzedaż lokali mieszkalnych, a tym samym dochody finansowe dewelopera.

Warto pamiętać!
Nasz tekst ma charakter poradnikowy, ale nie jest oficjalną poradą w myśl przepisów o doradztwie podatkowym. Każdy przypadek warto traktować indywidualnie a w razie wszelkich wątpliwości lub niejasności, poprosić o konkretną interpretację urzędu skarbowego.