Podatek od sprzedaży mieszkania – co należy o nim wiedzieć i jak go uniknąć?
Każdy, kto decyduje się na sprzedaż nieruchomości, wolałby uniknąć płacenia tak zwanego podatku od wzbogacenia. Podatek dochodowy od osób fizycznych należy uiścić w wypadku sprzedaży nieruchomości w terminie wcześniejszym niż 5 lat od zakupu. Warto znać wyjątki od tej zasady.
PIT od sprzedaży nieruchomości
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje naliczanie podatku w każdym przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli od jej nabycia nie minęło jeszcze 5 lat. Co istotne, termin ten liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Należny podatek za sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia wynosi 19%.
Podatek dochodowy w tym przypadku oblicza się nie od ceny nieruchomości, lecz od dochodu. Mówiąc po ludzku, zapłacisz podatek tylko od tego, co zyskałeś. Od ceny sprzedaży nieruchomości odejmuje się więc cenę jego nabycia, koszty notarialne, koszty remontów itp. Brzmi pocieszająco, lecz mimo to – lepiej tego uniknąć. Trzeba jednak pamiętać, że wydatki muszą być poparte fakturami.
Ile zapłacimy podatku dochodowego? Posłużmy się przykładem:
Pan Jan kupił mieszkanie za 100.000 zł, zrobił remont za 30.00 zł i sprzedał po 3 latach za 200.000 zł. W tym przypadku jego dochód to 70.000 zł. Od tej kwoty trzeba odprowadzić 19% podatku, co daje 13.300 zł.
Jak nie płacić podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania?
- Odczekać 5 lat podatkowych
To wyjście najbardziej oczywiste, jednak nie zawsze wykonalne. Wszak utrzymanie nieruchomości kosztuje, a pieniądze nieraz potrzebne są na już. Jeśli jednak decydujesz się odczekać, pamiętaj o prawidłowym wyliczeniu terminu.
- Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat
Od 1 stycznia 2019 przepisy ustawy o PIT zmieniły się na korzyść podatnika. W przypadku sprzedaży nieruchomości odziedziczonej, pięcioletni termin liczy się nie od otwarcia spadku, lecz od momentu nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. Warto wspomnieć, że zasada ta dotyczy także spadków otwartych przed wejściem w życie nowelizacji. W tej sytuacji osoby, które drogą spadku nabyły nieruchomości w latach 2014 a 2018 i czekały na upływ pięcioletniego terminu, mogą je sprzedać bez obaw, że urząd upomni się o zapłatę podatku. Potwierdził to dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji podatkowej nr 0115-KDIT3.4011. 101.2019.1.DP. Przed zmianami w ustawie o PIT, spadkobierca musiał czekać kolejne 5 lat, aby móc sprzedać mieszkanie bez podatku. Teraz do tego okresu wlicza się również okres, w którym zmarły posiadał nieruchomość. Sprzedajesz mieszkanie otrzymane w spadku? Więcej informacji przeczytasz w naszym artykule „Sprzedajesz mieszkanie otrzymane w spadku? Co z podatkiem dochodowym?”.
- Ulga mieszkaniowa
Istnieje jeszcze jedna możliwość uniknięcia odprowadzenia do Skarbu Państwa podatku dochodowego od sprzedaży nabytej nieruchomości – gdy pieniądze ze sprzedaży domu czy mieszkania przeznacza się na cele mieszkaniowe, podatku płacić nie trzeba. Środki pochodzące ze sprzedaży nabytej nieruchomości można więc przeznaczyć na zakup mieszkania, domu, działki budowlanej, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, ale i na budowę, adaptację wnętrz czy remont własnego mieszkania czy domu. Jak to wygląda w praktyce? Spójrzmy na przykład:
Pan Jan po sprzedaży pierwszej nieruchomości za 200.000 zł, kupił nowe mieszkanie za 300 000 zł, z czego całość środków uzyskanych ze sprzedaży przeznaczył na zakup i tym sposobem nie zapłaci podatku dochodowego.
Warto pamiętać o tym, że pieniądze można przeznaczyć dopiero po sprzedaży wcześniejszej nieruchomości – liczy się data na akcie notarialnym. Jeśli pan Jan planuje sprzedaż mieszkania i ma środki własne na zakup nowej, droższej nieruchomości to musi pamiętać o tym, aby najpierw sprzedać starą, dopiero po tym kupić nową.
Celem mieszkaniowym jest też spłata kredytu wraz z odsetkami, w tym również kredytu konsolidacyjnego i refinansowego. W każdym przypadku warto jednak zorientować się, czy konkretny kredyt będzie przez fiskusa respektowany.
O zamiarze skorzystania z ulgi mieszkaniowej zawsze należy powiadomić urząd skarbowy – w zeznaniu podatkowym składanym po dokonaniu sprzedaży objętej podatkiem dochodowym. Z ulgi tej można skorzystać w ciągu 3 lat od sprzedaży objętej podatkiem dochodowym, przy czym podobnie jak w przypadku omówionego terminu pięcioletniego, chodzi o lata podatkowe. Jeśli więc sprzedałeś mieszkanie na początku 2019 roku, masz czas do końca 2021 roku.
Warto jeszcze zaznaczyć, że zwolnieniu z podatku podlega tylko ta część środków, które faktycznie zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe. Od ewentualnej różnicy trzeba będzie opłacić podatek.
Warto pamiętać!
Nasz tekst ma charakter poradnikowy, ale nie jest oficjalną poradą w myśl przepisów o doradztwie podatkowym. Każdy przypadek warto traktować indywidualnie a w razie wszelkich wątpliwości lub niejasności, poprosić o konkretną interpretację urzędu skarbowego.
