Zakup mieszkania nie jest sprawą łatwą. Przy wyborze odpowiedniego dla nas lokum musimy wziąć pod uwagę szereg ważnych kwestii, nie tylko natury finansowej. Pierwszą i jedną z ważniejszą z kwestii, nad którą trzeba się zastanowić, to decyzja czy nasz nowy dom będzie mieszkaniem wprost od dewelopera, czy może będziemy go szukać na rynku wtórnym.

Rynek pierwotny – charakterystyka

Mieszkanie z rynku pierwotnego to nic innego jak mieszkanie nowe, nigdy nieużywane. Są one najczęściej inwestycją deweloperską choć czasem zdarza się, że sprzedającym jest wspólnota mieszkaniowa. Przy tego typu transakcjach musimy pamiętać o czasie oczekiwania na ukończenie mieszkania przez dewelopera. Zdarza się, że deweloperzy sprzedają tzw. „dziury w ziemi” czyli lokale, które istnieją dopiero jako projekty. Na takie mieszkanie trzeba będzie sporo poczekać. Dzieję się tak, ponieważ rynek nieruchomościami w Polsce jest wciąż słabo rozwinięty, a mieszkań i domów po prostu brakuje w stosunku do chętnych do zakupu. Warto też wspomnieć, że mieszkania takie sprzedawane są najczęściej w stanie deweloperskim, czyli do ostatecznego wykończenia przez kupującego.

Plusy rynku pierwotnego:

• dobrze wyglądające i nowoczesne osiedla,
• bezpieczeństwo (to często osiedla zamknięte),
• nowoczesna architektura mieszkania i funkcjonalność,
• niskie czynsze.

Minusy rynku pierwotnego:

• wysoka cena zakupu,
• niewielka odległość między budynkami,
• często gorsza lokalizacja niż starsze mieszkania.

Rynek wtórny – charakterystyka

Mieszkania z rynku wtórnego to lokale z tzw. drugiej ręki. Oznacza to, że mieszkanie takie posiada już właściciela, nawet jeśli zakup od dewelopera nastąpił kilka dni wcześniej. Są to zazwyczaj lokale kilkudziesięcioletnie, wykończone i wyposażone, dlatego często zdarza się, że zakup takiego lokalu wiąże się z przeprowadzeniem koniecznego remontu. Najczęściej są one dostępne od ręki, więc nie musimy czekać długich miesięcy, jak to jest w przypadku rynku pierwotnego.

Plusy rynku wtórnego:

• starsze osiedla mają dobrze zagospodarowaną i rozwiniętą infrastrukturę, w tym sklepy i szkoły,
• duże odległości między budynkami,
• są zlokalizowane bliżej centrum miasta.

Minusy rynku wtórnego:

• mieszkania w blokach z wielkiej płyty mają słabą akustykę,
• to często szare zaniedbane osiedla,
• brak dedykowanych miejsc parkingowych.

Pierwotny czy wtórny? Co wybrać?

O tym, na jaki rodzaj rynku się zdecydujemy decydować będzie kilka czynników, zarówno zależnych od nas jak i tych na które nie mamy wpływu. Po pierwsze jest to cena zakupu oraz ewentualnego remontu lub wykończenia. Bardzo ważne jest też wzięcie pod uwagę opłat, jakie czekają nas już po zakupie wymarzonego lokum. Prawdą jest, że rynek pierwotny jest dużo droższy niż wtórny, jednak należy pamiętać, że w ostatnich latach ceny za metr konsekwentnie rosną. Jeśli zaś chodzi o mieszkania z rynku wtórnego to wszystko zależy od jego stanu, lokalizacji i wyposażenia.

Kolejnym czynnikiem decydującym o naszej decyzji może być czas odbioru. Niestety coraz częściej zdarza się, że na mieszkanie z rynku pierwotnego trzeba czekać rok, a nawet dłużej. Jeśli zależy nam na czasie szybciej znajdziemy coś na rynku wtórnym.

Bardzo istotną kwestią jest także, to czego oczekujemy od naszego nowego domu i osiedla. Rynek pierwotny zazwyczaj oferuje nam piękne lokalizacje i nowoczesne rozwiązania architektoniczne. Niestety jeśli chodzi o rynek wtórny, to różnie bywa. Możemy oczywiście trafić na mieszkanie w atrakcyjnej dzielnicy, ale zdarzają się też lokale, których lokalizacja pozostawia wiele do życzenia. Podobnie rzecz ma się już z samym mieszkaniem.

Jeśli jesteśmy osobami, które lubią mieć pełen wpływ na to, jak wygląda nasz nowy dom i z czego jest wykonany, to lepiej zdecydować się na rynek pierwotny. Oczywiście zdarzają się nieuczciwi deweloperzy, jednak znacznie częstsze jest ukrywanie wad starych mieszkań przez osoby prywatne sprzedające lokal. Oczywiste jest również to, że nowe mieszkanie będzie wyposażone w lepsze rozwiązania techniczne niż np. 50-letnia kamienica.

Warto pamiętać o tym, że stare mieszkanie w bloku w Katowicach, które są do remontu można kupić już 270 000 zł (4500 zł x 60 mkw). Mieszkanie w nowym bloku w tym samym mieście to już 357 500 zł (6500 zł x 55 mkw). Orientacyjna rata kredytu hipotecznego na 30 lat w pierwszy wariancie to 1350 zł. W przypadku drugiego wariantu to 1800 zł. A co z czynszami? W starym mieszkaniu czynsz będzie wynosił około 700 złotych miesięcznie, a w nowym o wiele mniej, nie wyżej niż około 450 zł. Co z tego wynika? Pierwsza opcja wiąże się z obciążeniem w wysokości 2050 zł, a druga z 2250 zł. Często jednak kupując mieszkanie z rynku wtórnego trzeba przeprowadzić gruntowny remont – nie tylko odświeżenie ścian, ale również wymiana okien i instalacji.

To, czy zdecydujemy się na mieszkanie z rynku pierwotnego, czy wtórnego zależy od naszych wymagań i możliwości finansowych. Jedno jest pewne, przed zakupem jakiejkolwiek nieruchomości warto poradzić się eksperta i być gotowym na zakup. Jest to w końcu inwestycja na długie lata, której zakup powinien być przemyślany i dobrze sprawdzony.

Warto pamiętać!
Nasz tekst ma charakter poradnikowy, ale nie jest oficjalną poradą w myśl przepisów o doradztwie podatkowym. Każdy przypadek warto traktować indywidualnie a w razie wszelkich wątpliwości lub niejasności, poprosić o konkretną interpretację urzędu skarbowego.