Obecność na rynku mieszkań poniżej 25m2 a obowiązujące przepisy prawa.

Obowiązujące przepisy prawa określają minimalną powierzchnię jaką powinno posiadać mieszkanie. Zgodnie z postanowieniami ustawodawcy mieszkanie musi posiadać obecnie przynajmniej 25 m2 powierzchni użytkowej. Na rynku mieszkaniowym odnaleźć można jednak wiele ofert sprzedaży mieszkań poniżej tej wielkości. Dlaczego tak małe mieszkania w dalszym ciągu istnieją?

Sytuacja na rynku mieszkaniowym

Na współczesnym rynku mieszkaniowym zaobserwować można duże zróżnicowanie ofert nieruchomości. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W ogłoszeniach od pewnego czasu coraz częściej można spotkać takie opisy mieszkań jak mikro apartament, mikrokawalerka, kawalerka dla singla, itp. Najczęściej są to mieszkania niewielkie, nadające się do zamieszkania przez singla, który nie ma wielkich oczekiwań względem przestronności wnętrza. W niektórych przypadkach mikro mieszkania mają wielkość 20 m2 , ale czasem posiadają nawet mniejszy metraż. Bywają nawet mieszkania o powierzchni do 13 m2. Te ultra małe mieszkania stanowią pewną nieoczekiwaną nowość na rynku mieszkaniowym w Polsce. Jednak cieszą się niesłabnącą popularnością wśród klientów. Cechują się one nie tylko wyjątkowo małą powierzchnią użytkową, ale również ciekawą aranżacją wnętrz. Można się zdziwić, jak wiele rzeczy można pomieścić na tak małej powierzchni.

Z czego wynika popularność mikrokawalerek?

Popularność i zainteresowanie mikrokawalerkami wynika z dwóch czynników. Po pierwsze podyktowane jest chęcią posiadania własnego mieszkania oraz chęcią inwestycji w nieruchomości, która obecnie jest lepiej oprocentowana niż nawet najlepsza lokata bankowa. W ostatnich latach zaobserwować można stały wzrost popytu na ultra małe mieszkania. Popyt wśród najemców na tak małe mieszkania spowodował, iż coraz większa liczba inwestorów decyduje się na inwestowanie w sprzedaż mikrokawalerek. Popularność mikro apartamentów wynika również z cen mieszkań na krajowym rynku nieruchomości. Ceny mieszkań w ostatnich latach idą mocno w górę i na chwilę obecną nic nie zapowiada, aby to się zmieniło. Dla wielu klientów zakup większego mieszkania przewyższa ich zdolności finansowe. Średnia cena za 1m2 mieszkania w Warszawie wynosi według serwisu szybko.pl wynosi prawie 11 000 zł. Ograniczenia finansowe powodują, iż klienci coraz częściej podejmują decyzję o zakupie mieszkania w wielkości mikro. Klienci, którzy decydują się na zakup tak małego mieszkania, twierdzą, iż wolą mieszkać w „ciasnym, ale własnym” mieszkaniu, z kolei aktualna sytuacja finansowa nie pozwala im na sfinansowanie zakupu większego mieszkania. Należy dodać, że mikrokawalerki cieszą się również niesłabnącą popularnością wśród najemców, w tym przede wszystkim wśród studentów, którzy szukają samodzielnego mieszkania, w którym mogą zatrzymać się na czas studiów, a które nie nadszarpnie ich ograniczonego budżetu. Mikrokawalerki dla jednych stanowią doskonałą inwestycję, z kolei dla innych mieszkanie przejściowe.

Definicja mieszkania w świetle obowiązujących przepisów prawa

Ustawodawca zdefiniował pojęcie lokalu mieszkalnego w ustawie o własności lokali. Według definicji ustawowej lokalem mieszkalnym jest samodzielny lokal mieszkalny, przez który należy rozumieć wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie danego budynku izbę, a także zespół izb, których przeznaczeniem jest stały pobyt ludzi i które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi przeznaczone są do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Jakie parametry musi spełniać lokal?

W świetle obowiązujących przepisów prawa, mieszkanie powinno mieć przynajmniej 25 m2 powierzchni użytkowej. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zmiany w przepisach dyktuje pogorszeniem się warunków i standardów życia Polaków oraz znaczącym odbieganiem powierzchni mieszkaniowej lokali od standardów europejskich. Oznacza to, iż lokali o powierzchni poniżej 25 m2 nie można sprzedawać jako lokali mieszkalnych.

Jak to możliwe, że mieszkania poniżej 25m2 sprzedawane są jako mieszkania?

Pomimo przepisów prawa określających minimalną powierzchnię mieszkania, w dalszym ciągu na rynku mieszkaniowym przybywa lokali o powierzchni poniżej 25 m2. Pierwszym powodem, dla którego mikrokawalerki są obecne na rynku wynika z faktu, iż wspomniane regulacje odnoszą się jedynie do nowych nieruchomości. Oznacza to, iż mieszkania o powierzchni poniżej 25 m2 są wyłączone z powyższych regulacji. Ultra małe mieszkania obecne są jednak także na rynku
pierwotnym. Wynika to z kreatywności deweloperów, którzy obchodzą przepisy prawa w różnoraki sposób. Przeważnie deweloperzy sprzedają mieszkania nie mieszczące się w normach jako lokale użytkowe. Zakup lokalu użytkowego wiąże się jednak z pewnymi minusami, jak np. wyższa stawka podatku VAT niż ma to miejsce przy lokalach mieszkalnych. Deweloperzy posiadają w ofercie również tzw. wielopaki, czyli mikro mieszkania wyodrębnione z jednego większego lokalu mieszkalnego. Takie rozwiązanie jest korzystne dla inwestorów. Wynajęcie mikroapartamentów jest możliwe poprzez wyodrębnienie części lokalu mieszkalnego do wyłącznego korzystania przez najemcę, z prawem do korzystania z jakiejś części wspólnej.

Przyszłość mikrokawalerek

Z pewnością mikroapartamenty nie znikną z rynku przez wiele najbliższych lat. Mikro mieszkania cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Ich liczba od pewnego czasu utrzymuje się na podobnym poziomie i można przypuszczać, że taka tendencja będzie się utrzymywać przez najbliższe sezony. Można zatem stwierdzić, iż wprowadzone przez ustawodawcę zmiany w przepisach prawa niewiele zmieniły w tym zakresie.

Warto pamiętać!
Nasz tekst ma charakter poradnikowy, ale nie jest oficjalną poradą w myśl przepisów o doradztwie podatkowym. Każdy przypadek warto traktować indywidualnie a w razie wszelkich wątpliwości lub niejasności, poprosić o konkretną interpretację urzędu skarbowego.