Popyt na mieszkania na rynku nieruchomości jest coraz większy. Wysokie ceny mieszkań jednak nie zniechęcają kupujących, którzy coraz chętniej kupują kolejne mieszkania ani inwestorów.
Problemu nie stanowi również stosunkowo niski standard dostępnych nieruchomości na rynku wtórnym ani coraz gorsza lokalizacja inwestycji deweloperskich. Jak będzie wyglądać sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2020? Czy grozi nam bańka?

Sytuacja na krajowym rynku mieszkaniowym

W dalszym ciągu na krajowym rynku nieruchomości obserwowany jest wzrost zainteresowania zakupem mieszkania. Wzrost cen w żaden sposób nie osłabił zainteresowania klientów i nie wpłynął na zmniejszenie popytu na mieszkania. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Obecnie sprzedają się w mgnieniu oka nawet mieszkania w kiepskiej lokalizacji nadające się do generalnego remontu. Miniony rok okazał się lepszym niż 2018 r. pod względem liczby sprzedanych mieszkań w kraju. Według danych NBP za IV kw. 2019 r., ceny nieruchomości mieszkaniowych w największych miastach w Polsce wzrosły o ok. 13% w stosunku do roku 2018. Z kolei według danych przedstawionych przez serwis szybko.pl, ceny mieszkań na rynku warszawskim w ostatnich 12 miesiącach wzrosły o 8%. Ten sam serwis przedstawił średnią cenę za 1m2 mieszkania w Warszawie, która wyniosła w 2019 r. aż 10 833 zł/m2. Jeszcze większy wzrost cen ma miejsce na krakowskim rynku nieruchomości, gdzie ceny poszły w górę o 20% w ostatnich 12 miesiącach. Średnia cena za mieszkanie na rynku krakowskim wynosi 9 109 zł/m2 . Mniejszy, ale jednak wzrost cen odnotowano na katowickim rynku nieruchomości. W ostatnich 12 miesiącach ceny za mieszkanie wzrosły o 4%. Średnia cena za 1m2 mieszkania wynosi w Katowicach ok. 6 329 zł/m2 .

Z czego wynika tak duże zainteresowanie nieruchomościami mieszkaniowymi?

Duże zainteresowanie rynkiem nieruchomości wynika nie tylko z potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności i napływem ludności z mniejszych miejscowości do większych miast, ale również z faktu, iż inwestycja w nieruchomości generuje obecnie wyższe zyski niż jakakolwiek lokata bankowa. Zgodnie z danymi przedstawionymi przez NBP, oprocentowanie lokat bankowych w kraju spadło do 1,34%, czyli do najniższego poziomu w historii. Tymczasem przyjmuje się, iż stopa zwrotu w przypadku zakupu gotówkowego mieszkania na wynajem wynosi średnio 7% brutto. W dalszym ciągu opłacalny jest również zakup mieszkania w celach inwestycyjnych w kredycie, mimo iż oferta kredytów bankowych nie jest już tak interesująca jak to miało miejsce kilka lat temu.

Co wpłynęło na tak duży wzrost cen nieruchomości?

Wzrost cen nieruchomości nie jest spowodowany wyłącznie popytem, który napędza podaż i ceny. Wynika on z kilku czynników, w tym tych dotyczących wzrostu cen i wynagrodzeń w kraju. Wzrost kosztów powoduje, iż sprzedawcy i deweloperzy przerzucają na klientów rosnące ceny działalności, budowy i modernizacji nieruchomości. Na wzrost cen nieruchomości w Polsce wpłynął również wzrost PKB oraz polityka kredytowa polskich państwowych banków. Nie bez znaczenia dla wzrostu cen nieruchomości pozostają również niskie stopy procentowe w kraju. Wzrost cen nieruchomości był do przewidzenia. Jednak wysokość i dynamika wzrostu zaskakuje nawet ekspertów z branży.

Prognozy na 2020 r.

Rośnie zauważalnie ryzyko wystąpienia przesilenia na krajowym rynku mieszkaniowym, co z pewnością wpłynie niekorzystnie na statystyki sprzedażowe. Sytuacja na krajowym rynku mieszkaniowym wydaje się być mimo wszystko dość stabilna. Nie widać żadnych oznak słabnięcia koniunktury inwestycyjnej tego rynku. Mając na uwadze wyniki sprzedaży w zeszłym roku, nie należy się spodziewać ograniczenia zainteresowania transakcjami na rynku nieruchomości. Można przyjąć, iż w najbliższych miesiącach ceny nieruchomości będą się w dalszym ciągu zwiększać, chociaż już nie będzie takiej dynamiki wzrostu cen jak to miało miejsce w ostatnich latach. Nieznacznie w stosunku do roku ubiegłego zmniejszy się również zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości mieszkaniowe.

Czy czeka nas bańka na rynku nieruchomości?

Zarówno inwestorzy, jak i klienci zastanawiają się nad zagrożeniem tzw. bańką cenową, której wystąpienie nie tak dawno temu spowodowało krach na krajowym rynku nieruchomości. Specjaliści z Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych podkreślają, iż na rynku mieszkaniowym w Polsce istnieją bardzo dobre warunki inkubacyjne dla narastania bańki cenowej. Zwracają oni uwagę, iż utrzymanie dynamiki wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych do 2021 r. skutkować będzie wystąpieniem dużej bańki cenowej. Podobnego zdania jest Expander, który uważa, iż należy zachować dużą ostrożność, ponieważ ryzyko wystąpienia bańki na krajowym rynku nieruchomości jest coraz większe. Nieco innego zdania jest natomiast Główny Ekonomista Banku Pekao SA, dr Marcin Mrowiec, według którego na chwilę obecną nie ma dużego zagrożenia wystąpienia bańki, ponieważ wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych idzie w parze ze wzrostem wynagrodzeń w kraju. Mrowiec dodaje również, że mimo iż nie ma potrzeby na dzień dzisiejszy rozmawiać o bańce, to nie oznacza to, że ona z pewnością nie wystąpi. Podkreśla, iż na wystąpienie bańki na rynku nieruchomości wpływ ma wiele czynników, wśród których wymienił między innym coraz mniejszą dostępność gruntów nadających się na inwestycje mieszkaniowe. Również NBP wychodzi z założenia, iż na chwilę obecną nie ma ryzyka wystąpienia bańki cenowej na krajowym rynku mieszkaniowym. Na brak zagrożenia wpływa według specjalistów z NBP zarówno skala napięć, jak i rozmiar sektora mieszkaniowego. Należy zatem przyjąć, iż na dzień dzisiejszy ryzyko wystąpienia bańki cenowej na rynku nieruchomości jest stosunkowo małe. Kluczowa dla sytuacji na rynku mieszkaniowym jest jednak najbliższa przyszłość.

Warto pamiętać!
Nasz tekst ma charakter poradnikowy, ale nie jest oficjalną poradą w myśl przepisów o doradztwie podatkowym. Każdy przypadek warto traktować indywidualnie a w razie wszelkich wątpliwości lub niejasności, poprosić o konkretną interpretację urzędu skarbowego.

Adam Ochman

Doradca Ds. Nieruchomości