Zasady amortyzacji mieszkania w działalności gospodarczej

Zakup mieszkania na firmę jest często korzystnym rozwiązaniem dla przedsiębiorcy. Jest ono bezpieczne i opłacane. Przedsiębiorcy mogą wprowadzić mieszkanie do ewidencji środków trwałych i dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Dotyczy to zarówno mieszkania przeznaczonego na biuro, jak i na wynajem. Poniżej dowiedzą się Państwo jakie zasady amortyzacji mieszkania w działalności gospodarczej przewidują obowiązujące przepisy prawa.

Wysokie koszty zakupu nieruchomości

Zakup nieruchomości wiąże się z poniesieniem dużych nakładów finansowych. Szczególnie teraz, kiedy ceny nieruchomości znacząco idą w górę. Więcej na ten temat w oddzielnym artykule tutaj. Dla większej części przedsiębiorców nabycie mieszkania stanowi dużą inwestycję, dlatego powinna być ona dobrze przemyślana. Zakup mieszkania na firmę umożliwia zaliczenie mieszkania do środków trwałych firmy, co wpływa na wysokość kosztów uzyskania przychodu, do których zalicza się przede wszystkim proporcjonalną część czynszu, proporcjonalną część wydatków na media, a także odpisy amortyzacyjne od powierzchni lokalu zaliczonej do środków trwałych.

Środki trwałe i ich ewidencja

Środki trwałe zostały zdefiniowane przez ustawodawcę w art. 3 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości. Przez pojęcie środków trwałych należy rozumieć rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Środki trwałe stanowią część majątku przedsiębiorstwa. Zalicza się do nich między innymi nieruchomości.

Czym jest amortyzacja

Amortyzację należy postrzegać jako koszt stopniowego zużywania się nabytych środków trwałych w toku prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, iż amortyzacja związana jest ze zmniejszeniem wartości określonego środka trwałego w określonym czasie na skutek jej użytkowania.

Terminy

Przepisy prawa nie narzucają na przedsiębiorców konkretnych wymogów dotyczących terminów dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Przedsiębiorcy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych co miesiąc, raz na kwartał lub raz na rok.

Ustalenie wartości początkowej

Istotną rolę w dokonywaniu odpisów amortyzacyjnych odgrywa ustalenie wartości początkowej. Ustala się ją na kilka sposobów. Jednak zazwyczaj wartością początkową jest cena nabycia mieszkania. W przypadku nabycia mieszkania na własność cena nabycia mieszkania obejmuje zarówno cenę nabywanej nieruchomości, jak i pozostałe opłaty i koszty związane z nabyciem mieszkania, do których zaliczyć można m.in.:

• opłaty notarialne i sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych,
• niepodlegający odliczeniu podatek VAT,
• wydatki na adaptację,

Do kosztów nabycia mieszkania zaliczyć można również opłatę dla pośrednika nieruchomości. Jeżeli nieruchomość nabyta została nieodpłatnie, np. w formie darowizny lub spadku, podstawą ustalenia wartości początkowej jest wartość rynkowa mieszkania. Inną metodą ustalenia stawki początkowej jest zastosowanie metody uproszczonej, która umożliwia określenie wartości początkowej nieruchomości. Metoda uproszczona polega na pomnożenie powierzchni lokalu przez kwotę 988 złotych.

Stawka amortyzacyjna

Po określeniu wartości początkowej mieszkania należy wpisać nieruchomość do środków trwałych przedsiębiorstwa i można zacząć dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Jednak aby móc tego dokonać, należy wybrać odpowiednią stawkę amortyzacyjną. Stawka ta może mieć różną wysokość i uzależniona jest od kilku czynników, wśród których wymienić można:

• czas użytkowania mieszkania przed jego nabyciem,
• typ amortyzowanego lokalu (czy jest to lokal mieszkalny czy niemieszkalny),
  wysokość nakładów jakie mają być poniesione na modernizację,
• adaptację lub przebudowę mieszkania.

Zasady amortyzacji mieszkania w działalności gospodarczej

Obowiązujące przepisy prawa umożliwiają przedsiębiorcy dokonywanie odpisów amortyzacyjnych roczną stawką 1,5% i 2,5%. Niemniej jednak przedsiębiorca może we wskazanych przez ustawodawcę sytuacjach zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, która może wynieść maksymalnie 10%.

• stawka 1,5 % przeznaczona jest dla budynków i lokali mieszkalnych,
• stawka 2,5 % przeznaczona jest dla właścicieli z własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu

Przykład:
Przedsiębiorca kupił mieszkanie na rynku pierwotnym, którego wartość wynosi 590 000 zł. Oznacza to, że zastosowanie będzie miała stawka 1,5%. Wartość miesięcznego odpisu amortyzacyjnego ustalana jest w następujący sposób:

590 000 zł • 1,5% = 8850 zł – wartość rocznego odpisu amortyzacyjnego;
8 850zł ÷ 12 miesięcy = 737,5 zł – wartość miesięcznego odpisu amortyzacyjnego.

Jeśli jednak całość mieszkania lub przynajmniej powyżej 50% jego powierzchni zostanie przeznaczona na działalność gospodarczą, istnieje możliwość przyjęcia stawki 2,5%.

Przykład:
Przedsiębiorca kupił mieszkanie, którego wartość wynosi 900 000 zł. W całości zostanie ono przeznaczone na działalność gospodarczą. Oznacza to, iż przedsiębiorca może zastosować stawkę 2,5%. Wartość miesięcznego odpisu amortyzacyjnego ustalana jest w następujący sposób:

900 000 zł • 2,5% = 22500 zł – wartość rocznego odpisu amortyzacyjnego;
22 500zł ÷ 12 miesięcy = 1875 zł – wartość miesięcznego odpisu amortyzacyjnego.

W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego istnieje możliwość podwyższenia stawki odpisów amortyzacyjnych do maksymalnie 10%. Wówczas okres amortyzacji może wynosić 10 lat. Podwyższoną stawkę odpisów amortyzacyjnych można zastosować jeśli:

• zakupiona nieruchomość była przed zakupem używana przez innego właściciela przez minimum 60 miesięcy lub
• gdy przedsiębiorca ulepszył nieruchomość przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych i wydał na ten cel co najmniej 30% jego wartości.

Przykład:
Przedsiębiorca kupił mieszkanie, wartość początkowa wynosi 500 000 zł. Mieszkanie było używane przez poprzedniego właściciela przez 8 lat. Przedsiębiorca może zastosować wyższą stawkę amortyzacyjną. Wówczas wartość odpisu amortyzacyjnego ustalana jest . Oznacza to, że możemy zastosować podwyższoną stawkę amortyzacji w wysokości 10%. Wartość miesięcznego odpisu amortyzacyjnego ustalana jest w następujący sposób:

500 000 zł • 10% = 50 000 zł – wartość rocznego odpisu amortyzacyjnego,
50 000 zł ÷ 12 miesięcy = 4166,67 zł – wartość miesięcznego odpisu amortyzacyjnego.

Wada wyższej stawki odpisów amortyzacyjnych

Należy podkreślić, iż z punktu widzenia przedsiębiorcy zastosowanie wyższej stawki odpisów amortyzacyjnych nie musi być bardziej korzystne. Zbyt wysokie koszty uzyskania przychodu wpływają na brak możliwości rozliczenia straty na najmie z lat ubiegłych.

Warto pamiętać!
Nasz tekst ma charakter poradnikowy, ale nie jest oficjalną poradą w myśl przepisów o doradztwie podatkowym. Każdy przypadek warto traktować indywidualnie a w razie wszelkich wątpliwości lub niejasności, poprosić o konkretną interpretację urzędu skarbowego.