Zakup mieszkania bez Księgi Wieczystej

Wielu nabywców nieruchomości omija szerokim łukiem oferty sprzedaży mieszkań bez KW obawiając się, że są to mieszkania mniej atrakcyjne i problematyczne. Niektórzy uważają, że zakup takiego mieszkania jest skomplikowany, zwłaszcza jeśli nabywca się kredytuje. Tymczasem zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest jak najbardziej możliwy, nawet w przypadku klientów kredytujących się. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?

Na krajowym rynku nieruchomości odnaleźć można różnorakie mieszkania. Klienci poszukujący swojego wymarzonego „M” wystrzegają się niektórych ofert błędnie twierdząc, iż są to mieszkania „gorszego sortu”. Jak ognia unikają ogłoszeń, w których treści znajduje się wzmianka „mieszkanie bezczynszowe” i „mieszkanie bez KW”. W rzeczywistości jest to lęk przed nieznanym.

Czym jest księga wieczysta?

Księgi wieczyste to rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U.2019.0.2204 t.j.). Z księgi wieczystej można uzyskać wiele informacji na temat nieruchomości, w tym kolejnych właścicieli danej nieruchomości oraz historii zadłużenia mieszkania. Więcej na temat ksiąg wieczystych tutaj.

Czy każde mieszkanie musi mieć KW?

Obowiązujące przepisy prawa przewidują istnienie mieszkań bez ksiąg wieczystych. W przypadku nieruchomości spółdzielczo – własnościowych, księga wieczysta nie musi być założona dla danego lokalu. Mieszkania takie dostępne są w dalszym ciągu w obrocie na rynku nieruchomości. W przypadku lokali mieszkalnych bez KW, przedmiotem obrotu jest spółdzielcze prawo do lokalu. Z posiadania spółdzielczego prawa do lokalu wynikają dwa uprawnienia. Prawo do korzystania z lokalu i prawo do rozporządzania posiadanym prawem do lokalu.

Czy można bezpiecznie kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?

Jak najbardziej! Nieruchomość z KW w znacznym stopniu zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Nie oznacza to jednak, że brak księgi wieczystej wpływa na to, że bezpieczny zakup mieszkania bez KW to loteria. Konieczne jest zachowanie pewnej ostrożności. Nabywcy lokali mieszkalnych bez KW muszą sprawdzić kilka dokumentów, aby upewnić się co do stanu prawnego nieruchomości i bezpieczeństwa planowanej transakcji. Obligatoryjnie należy zweryfikować dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości, takie jak:

• akt notarialny, na podstawie którego właściciel nabył prawo do lokalu,
• decyzja administracyjna przyznająca prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego,
• postanowienie sądu lub notariusza potwierdzające nabycie spadku lub darowizny,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające prawo spółdzielczej własności.

Należy pamiętać, że w przypadku chęci nabycia mieszkania bez KW, można podpisać umowę przedwstępną ze sprzedającym, a następnie żądać zaświadczenia o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej. Z kolei przy umowie przyrzeczonej należy złożyć wniosek o jej założenie.

Brak KW a cena

Analizując oferty na rynku nieruchomości można dojść do wniosku, że brak księgi wieczystej nie wpływa na cenę sprzedaży mieszkania. Oznacza to, że dwa mieszkania o analogicznych parametrach będą posiadały zbliżoną cenę sprzedaży. Istotną rolę w przypadku ceny nieruchomości odgrywa natomiast stan wizualny i techniczny mieszkania. Mieszkania do generalnego remontu posiadają cenę niższą niż mieszkania gotowe do zamieszkania. Więcej na temat sensu zakupu mieszkania do generalnego remontu tutaj.

Zakup mieszkania bez księgi a kredyt hipoteczny

Nabywcy lokali mieszkalnych, którzy zamierzają się kredytować, nie muszą rezygnować z mieszkań bez założonej księgi wieczystej. Zakup mieszkania bez KW na kredyt jest jak najbardziej możliwy, chociaż nieco bardziej skomplikowany niż ma to miejsce w przypadku mieszkań z założoną księgą wieczystą. Nabywca musi dostarczyć większą ilość dokumentów. Konieczna jest weryfikacja posiadanego przez spółdzielnię mieszkaniową prawa do użytkowania gruntu. Ponadto w umowie notarialnej należy zawrzeć wniosek o założenie księgi wieczystej dla kupowanej nieruchomości.

Jak wygląda w praktyce zakup mieszkania bez KW na kredyt?

Brak księgi wieczystej nie stanowi przeszkody w podpisaniu umowy kredytowej z bankiem. Niemniej jednak złożenie wniosku do sądu o założenie księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego stanowić będzie warunek do wypłaty przez bank środków finansowych. Procedura nabycia mieszkania bez KW w kredycie wygląda następująco:

• sprawdzenie przez nabywcę nieruchomości dokumentacji,
• sprawdzenie prawa spółdzielni mieszkaniowej do użytkowania gruntu pod nieruchomością,
• złożenie wniosku kredytowego w banku,
• podpisanie z bankiem umowy kredytowej,
• podpisanie umowy notarialnej oraz zawarcie w umowie wniosku o założenie księgi wieczystej,
• złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

A co z gruntem?

Nabywca nieruchomości powinien sprawdzić, czy spółdzielnia mieszkaniowa posiada prawa do gruntu, czyli czy nabywany lokal mieszkalny zlokalizowany jest w nieruchomości z uregulowanym prawnie gruntem. W przypadku braku takiego prawa, księga wieczysta dla mieszkania nie zostanie założona, a w konsekwencji cena lokalu mieszkalnego powinna być niższa niż w przypadku nieruchomości, dla których można założyć KW.

Jak zminimalizować ryzyko

Kupując mieszkanie, niezależnie od tego czy posiada ono księgę wieczystą czy też nie, konieczne jest przestrzeganie kilku zasad, wśród których wymienić należy dokładne zapoznanie się z dokumentacją nieruchomości. W przypadku osób, które nie posiadają wystarczającej wiedzy na temat bezpiecznego nabywania nieruchomości, wskazane jest dokonywanie transakcji przy udziale osób specjalizujących się w tych czynnościach, takich jak agent nieruchomości. Dobry pośrednik nieruchomości nie tylko pomoże znaleźć odpowiednią nieruchomość i dokonać właściwego wyboru, ale również zweryfikuje dokumentację mieszkania, dzięki czemu transakcja nie będzie wiązała się z ryzykiem dla kupującego. Konieczne jest jednak wybranie sprawdzonego biura nieruchomości. Więcej o tym, po czym poznać dobrego agenta nieruchomości tutaj.