Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?
Zakup mieszkania na kredyt jest w obecnych czasach bardzo powszechne. Takie rozwiązanie ma swoje plusy, a przede wszystkim pozwala nabyć wymarzone lokum nawet wtedy, gdy nie posiada się ogromnej sumy na koncie. Nakłada ono jednak pewne ograniczenia i w niektórych przypadkach może znacznie spowolnić proces sprzedaży mieszkania.
Na co należy zwrócić szczególną uwagę?
Kiedy sprzedawać mieszkania z kredytem?
Sytuacje życiowe są różne – niekiedy zmienia się miejsce pobytu z powodów zawodowych, innym razem ekonomicznych lub partnerskich. Niejednokrotnie młode małżeństwa poszukują większej przestrzeni, ponieważ myślą o powiększeniu rodziny, z drugiej strony, związek dwojga ludzi, który kiedyś wydawał się idealny nagle okazuje się być w ich oczach błędem – powody są różne. Ważne jest jednak to, aby pamiętać, że od momentu nabycia nieruchomości musi minąć przynajmniej 5 lat podatkowych, by uniknąć podatku dochodowego w wysokości 19% od różnicy pomiędzy ceną kupna a ceną uzyskaną ze sprzedaży.
Czy o kredycie trzeba informować potencjalnych nabywców?
Wiele osób ma wątpliwości czy sprzedawać mieszkanie z kredytem, ponieważ mają wrażenie, że nieruchomość nie należy do nich, a do banku. Nie jest to prawdą. Bank zabezpiecza swoje roszczenia w księdze wieczystej, jednak to właściciel ma pełne prawo do dysponowania swoim lokum. W ekstremalnych sytuacjach może nabyć mieszkanie, a następnie kolejnego dnia ogłosić chęć jego sprzedaży.
Jednak o tym, że mieszkanie jest obciążone hipoteką, należy poinformować potencjalnych nabywców, zwłaszcza, że kwota ujawniona w księdze wieczystej, zwykle znacznie przekracza wartość nieruchomości. Skąd się to bierze? Wpis określa maksymalną kwotę do jakiej bank może zabezpieczyć się na nieruchomości w przypadku braku spłaty i sumarycznie uwzględnia koszta takie jak kredyt, odsetki, prowizje i świadczenia uboczne w postaci roszczeń.
Planując sprzedaż mieszkania warto również powiadomić swój bank o rozpoczęciu procesu. Placówka musi wówczas wystawić zaświadczenie z informacją o całkowitej kwocie pozostałej do spłaty z uwzględnieniem pobocznych kosztów (np. prowizji za wcześniejszą spłatę). Taki dokument jest konieczny do przeprowadzenia bezpiecznej transakcji.
Wspomniane zaświadczenie powinno zawierać 3 podstawowe informację :
całkowita kwota pozostała do spłaty kredytu
nr konta do spłaty kredytu (zwykle jest to rachunek techniczny, utworzony do tego konkretnego celu),
zobowiązanie (promesa) banku do przedłożenia dokumentu stanowiącego podstawę do wykreślenia wpisu z księgi wieczystej po uregulowaniu zobowiązania.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – z technicznego punktu widzenia.
Mogą istnieć dwa scenariusze dotyczące spłaty zobowiązania z tytułu kredytu hipotecznego.
- Kupujący płaci gotówką
Taka transakcja jest mniej skomplikowana i znacznie skraca czas finalizacji. Płatność odbywa się wówczas w dwóch transzach. Pierwszą kwotę wynikającą z zaświadczenia banku wpłaca się na podany w nim numer rachunku technicznego. Pozostałą różnicę w cenie sprzedaży, kupujący wpłaca już bezpośrednio sprzedającemu.
- Kupujący finansuje zakup innym kredytem
W przypadku, gdy kupujący udaje się do innego banku, aby wziąć kredyt, będzie musiał przedstawić w placówce wszystkie wymagane dokumenty wraz z tymi określającymi zobowiązania pozostałe do spłaty. Następnie bank przeprowadzi wycenę nieruchomości i zdolność kredytową nabywcy, cała procedura może zająć niekiedy nawet 60 dni.
Przy takim scenariuszu, również w pierwszej kolejności spłaca się hipotekę (tym razem jednak, to bank udzielający kredytu przeleje odpowiednią kwotę na konto wskazane w zaświadczeniu) a następnie różnicę wypłaci sprzedającemu.
W obu przypadkach, po spłacie hipoteki i wydaniu przez wierzyciela (bank) odpowiedniego dokumentu do wykreślenia wpisu z księgi wieczystej, kupujący musi udać się z nim do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, uregulować opłatę sądową i złożyć wniosek o wykreślenie wpisu, co jest już jedynie formalnością.
Warto pamiętać!
Nasz tekst ma charakter poradnikowy, ale nie jest oficjalną poradą w myśl przepisów o doradztwie podatkowym. Każdy przypadek warto traktować indywidualnie a w razie wszelkich wątpliwości lub niejasności, poprosić o konkretną interpretację urzędu skarbowego.
