Mieszkania spółdzielcze powstały z potrzeby rynku, kiedy to wiele osób chciało nabyć własne lokum, ale nie miało do nich dostępu. Aktualnie taka forma nieruchomości jest praktycznie niespotykana nigdzie indziej na świecie. Ma ona zarówno swoje zalety, jak i wady, z których warto zdawać sobie sprawę, decydując się na sprzedaż mieszkania spółdzielczo własnościowego.

Kto jest właścicielem mieszkania?

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, że mieszkanie, które kupili lub w którym obecnie żyją, nie jest ich pełną własnością. O takim stanie można mówić tylko wtedy, gdy lokum ma założoną księgę wieczystą, a grunt pod nim należy w pewnej części do danej osoby. W przypadku mieszkań spółdzielczo własnościowych sytuacja ta może być bardziej skomplikowana, gdyż kolejną stroną jest tutaj również konkretna spółdzielnia.

Przede wszystkim nabywca mieszkania nie otrzymuje do niego pełnego prawa, a jedynie do:

rozporządzania mieszkaniem,
przebywania w nim,
wprowadzania zmian,
wynajmowania,
sprzedaży,
zapisania,
przekazania w formie darowizny.

Warto jednak nadmienić, że prawo to uzyskuje się po zakupie mieszkania spółdzielczo własnościowego i jest ono dziedziczne oraz zbywalne. W praktyce więc jest to bardzo podobne do pełnej własności z tą różnicą, że kupujący nie ma udziału w gruncie, na jakim znajduje się nieruchomość.

Problemy przy sprzedaży mieszkania spółdzielczego

Przy odpowiednio prosperujących spółdzielniach, które dbają o dokumentacje i status prawny swoich budynków, sprzedaż mieszkania spółdzielczego nie różni się zbytnio od tego, jak proces ten wyglądałby w przypadku każdej innej nieruchomości. Istnieje jednak kilka niedogodności, które mogą odstraszać potencjalnych nabywców.

Jeśli osoba będzie chciała wziąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania spółdzielczo własnościowego, to będzie musiała przedstawić bankowi księgę wieczystą. A ta nie zawsze musi istnieć dla określonego mieszkania. Samo założenie jej nie jest skomplikowanym procesem, ale zabiera czas i środki. Banki mogą również nie udzielić kredytu, jeśli grunt pod nieruchomością nie należy do spółdzielni. Taki stan rzeczy jest trudny do zmiany i może pokrzyżować plany niejednemu nabywcy.

Dla kogo mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Istnieje pewna grupa osób, dla której wszystkie powyższe mankamenty nie będą aż tak ważne. Ludzie nieposiadający obywatelstwa polskiego, mogą kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe o wiele szybciej, niż te z pełną własnością. Ma to związek z tym, że nie nabywają oni udziału w gruncie pod nieruchomością – kupują wyłączanie prawo do mieszkania. Jeśli więc komuś zależy na szybkiej sprzedaży lokum spółdzielczego, to warto szukać chętnych wśród obcokrajowców.

Jak przygotować się do sprzedaży mieszkania spółdzielczego?

Chociaż spółdzielnia jest stroną podczas sprzedawania i kupowania mieszkania, to nie trzeba informować jej o dokonywaniu transakcji. Odpis aktu notarialnego (wysyłany przez notariusza, a nie poprzedniego lub obecnego właściciela) zostanie do niej dostarczony i to on stanowi wystarczający dokument.

Warto jednak przejść się osobiście do spółdzielni lub listownie poprosić o wszystkie informacje, które mogą okazać się ważne dla nabywców, w tym m.in.:

status prawny nieruchomości,
księga wieczysta (jeśli jest),
stopień zadłużenia (o ile występuje),
opłaty,
benefity dla członków spółdzielni.

Po sprzedaży mieszkania spółdzielczo własnościowego to nabywca i spółdzielnia rozpoczynają ze sobą współpracę. Sprzedający zostaje zwolniony z jakichkolwiek obowiązków, więc jeśli zalegał z czynszem lub innymi opłatami, to przechodzą one automatycznie na kupującego.

Warto pamiętać!
Nasz tekst ma charakter poradnikowy, ale nie jest oficjalną poradą w myśl przepisów o doradztwie podatkowym. Każdy przypadek warto traktować indywidualnie a w razie wszelkich wątpliwości lub niejasności, poprosić o konkretną interpretację urzędu skarbowego.

Mariusz Honcek

Doradca Ds. Nieruchomości