Błąd w akcie notarialnym- i co teraz?

Znaleźliśmy wymarzony dom. Idziemy do notariusza. Mamy akt notarialny w ręce. Cieszymy się z własnego mieszkania. I nagle… dostrzegamy błąd. Wbrew pozorom nie jest to niespotykana sytuacja. Błędy w aktach notarialnych się zdarzają. Czasami są to drobne błędy, które można łatwo skorygować, a czasami wiążą się z bardziej skomplikowaną procedurą i mogą nas słono kosztować. Co zrobić kiedy znajdziemy błąd w akcie?

Czym jest akt notarialny

Akt notarialny stanowi szczególną formę dokumentu urzędowego. Potwierdza on dokonanie czynności prawnej. Notariusz sporządza akt notarialny, jeżeli wymaga tego określony przepis prawa lub taka jest wola stron aktu notarialnego. W praktyce strony, które planują dokonanie czynności prawnej zlecają notariuszowi przygotowanie aktu notarialnego, następnie umawiają się na podpisanie aktu prawnego w określonym terminie. Przepisy prawa wskazują kiedy konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Dotyczy to przede wszystkim nabycia nieruchomości. Ustawa deweloperska nakazuje również zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego.

Co zawiera akt notarialny

Akt notarialny zawiera wiele elementów. Typowe dla tego dokumentu elementy, które są istotne dla dokonywanej czynności prawnej, zostały wyszczególnione przez ustawodawcę w ustawie Prawo o notariacie. Niemniej jednak akt notarialny może zawierać również inne elementy, jeśli przewidują je przepisy prawa lub taka jest wola stron, o ile elementy te są zgodne z prawem. W treści aktu notarialnego odnaleźć można takie oczywiste elementy jak datę sporządzenia aktu notarialnego, a w razie potrzeby lub na żądanie strony – godzinę i minutę rozpoczęcia oraz podpisania aktu. Oprócz terminu sporządzenia aktu wskazane jest w jego treści miejsce sporządzenia aktu oraz imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządziła osoba wyznaczona do zastępstwa notariusza lub upoważniona do dokonywania czynności notarialnych – imię i nazwisko tej osoby oraz podpisy osób, które biorą udział w akcie notarialnym oraz osób obecnych przy jego sporządzaniu, w tym notariusza. W akcie notarialnym znajdą się również imiona, nazwiska, imiona rodziców oraz miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu. Kolejnymi elementami aktu notarialnego są oświadczenia stron, stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany oraz stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu. Prawo o notariacie stanowi, iż w sytuacji kiedy akt notarialny dotyczy nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, to w przypadku osoby fizycznej w akcie notarialnym zamieszcza się informację o jej obywatelstwie, a w przypadku podmiotu z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w akcie notarialnym zostaje zawarte określenie lub oświadczenie, czy podmiot ten jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wraz z uzasadnieniem.

Notariusz jako gwarant bezpiecznego obrotu prawnego

Akt notarialny zostaje sporządzony przez notariusza, który należy do zawodów zaufania publicznego. Notariusz ma być gwarantem bezpiecznego obrotu nieruchomościami, dlatego powinien pozostawać osobą bezstronną na każdym etapie czynności notarialnej. Należy podkreślić, iż na notariuszu ciąży ustawowy obowiązek czuwania nad zabezpieczeniem praw i interesów stron, a także innych osób, jeśli dokonywana czynność prawna skutkowałaby wystąpieniem dla nich skutków prawnych. Nie oznacza to jednak, że notariusz nie popełnia błędów, dlatego warto dokładnie zapoznać się z treścią aktu notarialnego. Jesteśmy tylko ludźmi, więc omyłki mogą się przytrafić również notariuszowi.

Na co zwrócić uwagę, czyli typowe błędy spotykane w aktach notarialnych

W rzeczywistości trzeba zwrócić uwagę na wszystko. Błędy mogą dotyczyć z pozoru błahych rzeczy, jak i tych poważniejszych. Błędy, które występują w aktach notarialnych dotyczą między innymi omyłek w imionach oraz numerach, w tym numerach PESEL oraz dacie. Problemem jest również błędna numeracja postawień zawartych w akcie notarialnym. Może przytrafić się również odwołanie do niewłaściwego aktu prawnego lub pomyłki w obliczeniach. Oczywiście najczęściej spotykane są błędy pisarskie, gramatyczne i stylistyczne.

Co zrobić kiedy wykryjemy błąd

Jeśli oczywisty błąd został zauważony przed podpisaniem aktu notarialnego, można wprowadzić do jego treści poprawki i przekreślić błędne informacje. Z kolei po podpisaniu aktu prawnego, konieczne jest sprostowanie występujących błędów w protokole. Warto jednak zwrócić uwagę, iż błędy nie mogą prowadzić do zmiany treści dokonanej czynności prawnej lub uzupełnienia aktu notarialnego o dodatkowe elementy. Nieco bardziej skomplikowane jest odkręcanie błędu istotnego. Błędy istotne dotyczą m.in. złego oznaczenia podmiotu sprzedaży, reprezentacji osoby prawnej, stanu faktycznego czy kwestii podatkowych. W takiej sytuacji sporządza się aneks do umowy. Jeśli doszło do śmierci strony umowy lub zauważalny jest brak chęci strony do wprowadzenia zmian, wówczas konieczne jest wniesienie do właściwego sądu powództwa odpowiednio o ustalenie treści aktu notarialnego na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego lub o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Czy notariusz ponosi odpowiedzialność za błędy akcie notarialnym?

Notariusz może ponieść odpowiedzialność dyscyplinarną oraz cywilną, która wynika z postanowień zawartych w art. 49 Prawa o notariacie, zgodnie z którym notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności.